손피 뜻 손피 계산 방법

부동산 분양권 거래를 하다보면

<손피> <양도세 매수부담> <2차양도세> 이라는 단어를 가끔씩 듣는데, 

손피 뜻과 손피 거래의 의미에 대해서 알아 보겠습니다.

 

 

실제 인기있는 분양권 거래에서는 손피 거래가 많은 편 입니다.

그리고 아래에 손피 계산 엑셀 파일을 첨부 해 놓을게요.

 

손피 뜻

 

1) 손피 뜻

손피는 '손-hand'와 'P-프리미엄'의 합성어로,

실제로 내 손에 쥐어지는 프리미엄(웃돈)을 의미 합니다.

 

분양권 거래에서 매도인(파는 사람)의 양도소득세를 매수인(사는 사람)이

모두 부담하여 매도인은 받은 금액에서 지출이 없게 매도인의 이익을 고정 해주는 것 입니다.

 

2) 손피 거래라는 것이 나오는 것일까요?

• 첫번째 아파트의 상품성이 뛰어나 매수인이 많은 경우
• 두번째 부동산 경기 활황으로 매도인 우위 시장이 형성되는 경우
• 세번째 분양권 양도세가 높은 경우

 

매도자의 경우 분양권 매도 후 얻을수 있는 최종수익이 얼마는 되어야 한다라는

기준을 가지고 손피로 매도의뢰 하는 것이고,

매수자는 1차/2차 양도세를 부담하더라도 가격이 괜찮다는 결론이 들었기 때문에 손피로 거래를 하는 것입니다.

즉 매수자는 이 분양권의 미래가치를 높게 보고 있다는 것입니다.

 

 

 

손피 거래 예시

 

손피거래는 분양권에 대한 양도소득세가 높아서 

매도인이 매매 하기를 꺼릴때 양도소득세를 매수인이 대신 내주면서 분양권을 사는 것입니다.

 

1) 분양권 양도소득세

지방소득세 10% 반영한 세율입니다.

분양권의 경우 아무리 오래 보유해도 최소 60%, 최대 70%를 부담해야 합니다.

• 1년 미만 보유: 양도소득세 77% (70% + 지방소득세는 양도세의 10%)
• 1년 이상 보유: 양도소득세 66%  (60% + 지방소득세는 양도세의 10%)

 

2) 손피 거래 예시 조건

• 분양권 1억원
• 분양권 매도금액 2억원 
• 양도차익 1억원

 

 

3) 손피 거래를 하지 않고 양도차익 1억원을 얻으려면 

매도인이 자기손에 순수 차익이 1억원이 되려고 하면,

거래가액이 3억 9411만 7647원까지 되어야 됩니다.

양도차익 2억 9411만 7467원에서

양도세 2억 2647만 588원을 빼면 

순수하게 1억원의 시세차익을 얻을수 있습니다.

 

하지만 웃돈(프리미엄)이 이렇게 많이 붙으면 거래가 어렵게 됩니다.

그래서 손피 라는 방식이 나오게 되는 것입니다.

 

4) 실제 손피 거래 예시 -1 

우선 양도차익 1억원에 붙는 1차 양도세 6600만원을 매수자가 부담합니다.

그 다음에 매도인의 양도세를 매수인이 대신 내어 주는 데 따른

2차 양도세 (4356만원)가 붙습니다.

대납하는 세금까지 양도가액에 포함되는 것입니다.

 

여기까지 매수자가 부담한 프리미엄(웃돈)은 

손피로 넘어가는 1억원에

1차 양도세 6600만원

2차 양도세 4356만원 

총 2억 956만원 입니다.

 

여기에 분양권1억원을 더 하면 총 실거래가는 3억956만원이 됩니다.

위의 3)에서 계산한 것과 비교하면 매도인의 순수 1억원은 같지만,

매수인의 부담은 손피가 월씬 적은 것을 알수 있습니다.

 

 

5) 실제 손피 거래 예시 -2 

실제 매물 광고 나온것으로 가지고 계산 해볼게요.

• 분양가 5억2100만원
• 프리미엄(손피) 1억2000만원
• 옵션비용 1599만원

 

 

손피계산기 적용 예시 (출처 월부공식블로그.내꿈찾)

 

 

기본으로 나오는 금액인

분양가, 옵션비, 손피와

 

추가로 필요경비 공제를 위해 중개보수만 알면

총 실거래신고 금액과 

계약시 당장에 필요한 금액을 알수 있습니다.

 

이 엑셀파일을 첨부 합니다. (출처: 월부공식블로그.내꿈찾)

분양권손피계산.xlsx

0.01MB

 

 

 

 

손피 거래 합법인가?

 

손피 거래 방식은 합법의 영역 입니다.

대법원 (대법원 1992.7.14 선고 92누2967)은

매수인이 매도인의 양도세를 대신 부담하는 것을 인정하였습니다.

 

https://www.law.go.kr/판례/양도소득세등부과처분취소/(92누2967)

양도소득세등부과처분취소

 

 

 

또 국세심판원 (국심 1990서101)은

매수자 부담 양도세를 1회에 한정해 양도가액에 합산하라고 판결을 내린바 있습니다.

이는 양도세에 다시 양도세를 물리는 데 제한이 없으면 무한정 세금을 부과할수 있었서 입니다.

 

 

실제 계약서 작성 방법

 

먼저 실 계약서에는 대법원과 국세심판원 판례를 참고하여 

<매수자 양도세 부담 특약>을 넣습니다.

 

계약서상의 양도금액은 1차 양도세까지 포함한 금액으로,

실거래신고에는 2차 양도세까지 포함한 금액으로 작성해야 합니다.

 

계약서에 특약사항을 넣지 않거나,

1차 양도세를 양도가액에 포함하지 않고 현금 거래를 하면 <다운거래>로 불법이 됩니다.

 

참고로 대신 내준 양도세는 취득경비로 인정받지 못하므로,

나중에 매매 할때 양도세 금액이 늘어납니다.

 

1) 계약서 특약

매매 계약서 특약사항에

<매수자가 양도세를 전액 부담한다>는 문구를 기재 합니다.

 

구체적인 양도세 금액은 매매계약서에 기재하지 않습니다.

1차, 2차 등 n회차 양도세를 정산한다는 문구 또한 기재 하지 않습니다.

 

양도세를 무한 반복에서 부과하는 것이 아니라 1회만 가산하는 기존 예규판례의 논리와 

일치시키기 위해서는 매매계약서상에 양도세 금액을 특정지어 기재해서는 안되고,

<매수자가 양도세를 부담한다>라는 문구만 표시하면 된다는 것입니다.

 

 

2) 계약서 매매 금액

매매계약서의 금액은 1차 양도세 금액까지만 반영하여 금액을 기재 합니다.

 

손피 거래인 양도세 매수자 부담 조건부 계약의 경우,

매매금액은 부동산실거래신고 금액과 당연히 불일치 할수 밖에 없는데,

현장의 공인중개사 분들은 매매금액=실거래신고금액 이라는 기준과 맞지 않아

혼란스럽겠지만 두 금액이 다르다고 해서 관할관청에서의 실거래신고시, 등기소 등

법적으로 절차적으로 문제가 없으므로 그대로 진행하시면 됩니다.

 

3) 실거래 신고 금액

실거래 신고시의 금액은 아래의 공문과 같이

1차양도세와 2차양도세를 모두 포함한 금액으로 신고 해야 합니다.

 

 

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위의 내용을 참조로 하여 안전한 손피 거래 되시기 바랍니다.